이 연구는 북한의 살림집이용권과 관련된 세 가지 의문점의 해결을 통하여 북한부동산시장의 변화의 흐름을 읽고, 급변 통일에 대비한 방안을 제시한 논문이다. 첫째, 북한당국의 주택에 대한 정책의 변화이다. 북한은 1964년 이후 주민들에게 살림집을 배정하여 이용하도록 하였고, ‘1972년 북한헌법’과 ‘1990년 북한민법’에서 이에 대한 근거규정을 두었다. 그러나 1990년대 살림집이용권에 대한 음성적 거래가 늘어나자 주택 등 건물의 이용질서를 규제하기 위하여 1992년부터 여러 법률을 제정하여 이를 막고자 했으나, 살림집거래는 더욱 활성화되었다. 그러자 북한당국은 2009년 ‘북한살림집법’과 ‘북한부동산관리법’을 제정하면서, 부동산가격의 산정과 이에 따른 부동산사용료 징수를 통한 국가재정수입에 초점을 맞추어 정책을 바꾼 것으로 보인다. 둘째, 북한의 국가배급시스템의 붕괴와 살림집의 음성적 거래로부터 촉발된 부동산건설시장 활성화와의 관련성이다. 북한의 국가배급시스템 붕괴는 1994. 7. 김일성의 사망 이후 식량의 수매와 수송 및 배급체계가 정상적으로 작동하지 않으면서 부터이다. 후계자들이 배급시스템의 혼란을 통제하지 못하면서 북한당국의 경제적 통치기능이 시장원리를 수용할 수밖에 없음을 알 수 있다. 북한당국으로부터 식량이나 생필품을 공급받을 수 없는 주민들은 농민시장을 통하여 이를 조달할 수밖에 없었고 시장은 더욱 확대되었다. 북한당국은 농민시장에 대한 통제를 시도하였지만, 생필품 등의 공급체계를 정상화시킬 수 없게 되자, 농민시장을 종합시장으로 전환시키는 조치를 취하게 되면서 시장은 북한경제체제의 한 축이 된다. 시장의 활성화는 역 주변이나 시장 인근 살림집에 대한 수요를 촉발시키면서 살림집거래가 활성화되었다. 그러나 살림집거래는 불법이며 처벌의 대상이 된다. 이 과정에서 권력과 결탁한 부동산중개업자 등이 살림집거래에 따른 행정절차를 해결하면서 개인과 돈주(자본가)는 관료 등 권력기관과 결탁하여, 개인주택건설, 아파트건설, 재건축과 재개발로 부동산시장을 키워가고 있음을 알 수 있다. 셋째, 살림집이용권 거래로부터 시작된 부동산시장이 사적금융과 결합하여 부동산투자 시장을 형성함으로써 야기된 북한의 경제적 변화와 북한주민들의 인식의 변화이다. 아울러 급변 통일시 북한주민들의 인식에 바탕을 둔 주거안정을 위한 대안의 모색이다. 부동산시장의 발달은 북한에 신흥부유층과 이를 비호하는 부유한 권력층을 형성하였다. 북한에서 자본력을 바탕으로 한 지위가 지금까지의 충성도와 성분을 기반으로 한 지위를 대체할 수 있다는 가능성을 제공함으로서 사회구조의 변화가능성을 예고한다. 사적인 자본축적은 사적소유를 어느 정도 법적으로 허용하기 때문에 가능하다. 북한에서 살림집(아파트)에 대한 소유권은 법적으로 인정받지 못하지만, 시장화의 진전으로 실질적으로는 상속ㆍ처분할 수 있는 재산으로 인식하고 있다. 이러한 상황을 전제로 이 논문에서는 급변 통일시 북한주민들의 주거생활의 안정을 최우선적으로 보호하기 위하여 남북통합에 따른 우리민법의 북한지역 적용을 위한 법률적 근거를 마련할 때, 살림집을 사실상 지배하는 북한주민에게 점유권이 있음을 확인하고, 그 점유관계에 대하여 우리민법상 점유권에 관한 규정을 적용할 수 있는 근거를 두어 일단 사실 상태를 보호하도록 제안한다. 이후 살림집이용권의 실체법적 성격을 규명하는 경우, 북한주민들이 살림집이용권 거래를 하면서 관련기관에 등록하여 이용권자로서의 형식적 적법 요건을 갖추고 있음을 감안하여, 등록된 살림집이용권을 민법 제185조에 따라 북한지역에 널리 통용되고 있는 ‘살림집이용권’이라는 관습법상 물권으로 인정할 것을 제안한다. 다만 ‘살림집이용권’은 북한정권의 영향 하에 있던 지역으로 한정하여 이를 인정한다. 하지만 향후 북한주민들의 주거생활의 안정과 주택거래에 있어서의 명확성을 담보하기 위하여 가칭 ‘북한지역 살림집이용권에 관한 특별조치법’을 제정하여 관습법상 물권의 구체화를 통하여 소유관계를 명확히 함과 동시에 공시에 관한 특례규정을 두어 부동산공시제도의 원칙에 따르도록 할 것을 제안한다. 이 경우 북한주민들은 배정된 직장에서 주거이전의 자유가 없었을 뿐 아니라 살림집 건설 등 각종 노력동원에 무상으로 노동력을 제공했다는 점을 감안하여 살림집이용권자에게 소유권을 인정한다는 전제하에서 특례규정을 두는 것이 합리적이라고 생각한다.