본 논문은 북한의 민법․부동산관리법과 토지임대법․개성공업지구 부동산규정 등 실질적 민법 토지와 주거 등의 생활을 영위함에 있어서 대차계약은 계약법의 주요 위지를 차지하고 있으며, 계약은 서민의 경제생활을 가능하게 해주는 기초원리가 된다(정동호, “북한 민법상의 계약원리와 그 특수성,” 「법학논총」 제2집, 한양대학교 법학연구소, 1985, 204면). 북한은 1990년 형식적 민법을 제정하면서 임대차와 사용대차의 성질을 모두 지닌 빌리기계약을 전형계약으로 두고 있으나, 위 빌리기계약은 도서 등 동산을 대상으로 하므로(동법 179조) 토지임대차계약은 민법상 존재하지 않게 된다. 그러나 북한은 1993년 토지임대법을 제정하면서 토지임대차계약을 규정하고 있으므로 북한의 토지임대법은 북한의 재산관계를 규율하는 실질적 민법에 해당한다. 의 관련 규정을 근거로 북한 토지임대차제도의 정체성을 규명하고, 이를 토대로 남북한 토지임대차제도의 차이점과 유사점을 비교 검토한 후 우리 민법과의 접근 가능성 및 수용의 한계점을 찾고 이에 대해 논의하고 있다. 먼저 남북한 민법의 토지임대차계약은 다음과 같은 점에서 두드러진 차이를 보이고 있으며, 이러한 점들은 접근 및 수용의 한계점이라고 할 수 있다. (1) 우리 민법(618조)에서는 토지는 당연히 임대차의 목적물이 되고 내국인도 토지임대차계약의 당사자가 될 수 있음과 달리 북한은 북한 주민에게 적용되는 일반법인 민법과 부동산관리법에서는 토지임대차를 금지하고 있다. (2) 우리의 경우 외국인은 외국인토지법에 따른 상호주의에 의한 제한을 받을 뿐이고 권리가 취득되면 내국인과 원칙적으로 차이가 없으나, 북한은 토지임대차계약의 당사자의 지위를 내국인에게는 인정하지 않고 있다. (3) 우리 민법(618조)의 토지임대차는 토지에 대한 재산권이용계약이라는 것에 그 목적을 두면서 당사자적격에 있어서 자연인과 법인에 차이가 없으나, 북한 민법은 임대차계약에 해당하는 빌리기계약의 목적에 대해서 당사자가 공민인가 법인인가에 따라 차이를 두고 있고, 토지임대차에 대해서도 북한 안에 투자하는 외국의 법인과 개인에게 토지를 임대차하고 토지를 이용하는 질서를 세우기 위한 체제전환을 위한 입법적 조치에 그 목적을 두고 있다. (4) 우리 민법(618조)의 토지임대차는 존속기간을 임의사항으로 하고 불요식계약으로 다루고 있으나, 북한은 존속기간을 필수사항으로 하고 요식계약으로 다루고 있다. 다음으로 남북한 민법의 토지임대차계약은 다음과 같은 점에서 유사점 내지 그 접근가능성을 보이고 있다. (1) 우리 민법의 토지임대차계약의 경우, 임대차등기 등을 통해 대항력을 갖춘 토지임차권에 대해서 물권화경향을 띠고 있으며(동법 621조, 622 등 참조), 북한의 경우도 특수지대에 적용하기 위한 토지임대법 등에서 토지임차권에 대해서 물권적 지위를 인정하고 있다. (2) 북한은 토지임대법 등의 토지임대차등록에서 지적 관련 규정을 두고 있으며, 우리 법제와 같이 세금부과를 위한 ‘세(稅)지적’과 권리의 기준을 위한 ‘법(法)지적’에 지적의 목적을 두고 있다. (4) 북한의 민법이론은 우리 민법(204조-206조)과 같이 토지임차권의 침해가 있는 경우에 임차인에게 점유보호청구권을 인정하고 있다. (5) 북한의 개성공업지구 부동산규정은 토지임차인이 취득한 토지이용권을 대상으로 한 저당권의 실행과 관련해서 등록순위에 따라 우선변제권을 인정하고 있으며, 이는 우선변제권을 내용으로 하는 우리 민법의 저당권(356조)과 유사하다. 위의 유사점들은 남북한 토지임대차의 접근가능성을 보다 높여 주는 요소이나, 북한은 개성공업지구 부동산 집행준칙 이외에 토지임대법 등 나머지 관련 입법에서는 토지임차인이 토지이용권에 대한 저당과 관련해서 채무불이행시 담보권을 실행하기 위한 절차법 규정을 두고 있지 않아 실제 금융과 담보제도로서 기능할 것인가에 대해서는 의문이 있다.