북한은 경제특구에서 토지이용권 제도를 도입했는데 실험만 하고 전국적인 확대가 되지 않는 이유를 파악하고자 토지이용에 대한 문제 의식을 가졌다. 북한의 경제회복에 대하여 비판적 주장이 많다. 가진 토지를 활용하여 토지사용권 인정 및 토지의 상품화를 하면 경제적 부흥 및 효율적 자원배분을 이룰 수 있다. 이러한 북한의 경제회복이 남북경제협력과 통일에 긍정적인 작용을 하리라 판단된다. 우선 중국의 토지의 유상사용과 토지사용권을 분석한 후 북한의 일반지역과 경제특구 지역의 토지이용권 설정 및 유동화 과정을 분석하였다.
중국 토지사용권의 소유권과 사용권의 양립을 확인할 수 있다. 중국 국유토지는 법에 따라 전민소유제단위가 사용하거나 집체소유제단위가 사용한다. 사용 단위는 관리·보호·이용의 의무가 있으며, 국가는 그의 사용·수익의 권리를 보호한다. 국가토지소유권과 집체토지소유권은 처분·사용·수익권을 가진다. 이는 우리나라의 소유권개념과 차이가 거의 없다. 소유권은 법에 따라 법인 또는 개인에게 토지사용권이 부여되며, 토지사용권은 수익·점유·사용할 수 있는 권리가 있다.
중국 정부는 1980년대 개혁⋅개방 이후 도시기반시설 건설을 ‘토지의 상품화’를 통해 재원 조달을 확보하였다. 토지의 행정배정이 낳은 폐단을 해소하고자 하였다. 경제개혁은 1979년 말 시작되었다. 이후 대량의 도시기반시설 건설이 필요했으나 파탄난 도시재정이 이를 확보할 수 없었다.
파탄난 도시재정을 타개하고자 시도된 것이 상품으로서의 토지의 부활과 이를 바탕으로 한 도시의 토지사용권시장의 개설이었다. 그러나 토지소유권에 대한 사회주의국가인 중국의 기본원칙은 전체 토지는 국가(또는 집체)가 소유라는 것이다. 시장화 개혁기에도 이러한 특징은 그대로 적용된다. 중국의 도시지역 토지의 합법적인 소유자는 국가이다. 현실적으로 국무원은 실질적으로 국가를 대리하는 토지 소유자이다. 각 지역의 경우에는 지방정부가 그 역할을 대신한다.
중국은 토지제도의 개혁도 다른 제도처럼 점진적이며 실험적인 경로를 거치도록 했다. 즉, 도시 토지의 행정배정방식이 지배적인 가운데 일부 지역을 중심으로 실험적으로 개혁정책을 진행하고, 이의 성공적 결과를 바탕으로 점차 개혁조치를 확대하는 방법을 선택한 것이다.
그리고 시범지역의 경험을 반영하여 헌법에서 토지임대를 금지하는 규정을 삭제하고, “토지사용권은 법률 규정에 근거하여 양도”할 수 있다는 새로운 조항을 추가하는 헌법 개정을 실시했다. 같은 해 ‘토지관리법’의 제정을 통해 “국유토지와 집체토지의 사용권은 법에 따라 양도”할 수 있다는 관련 조문을 개정함으로써 토지소유권과 토지사용권을 분리하는 토지 제도의 근거를 마련했다
중국은 시장화 개혁 이후 기존 토지 소유제를 해체하지 않으면서 변화된 경제환경에 맞추기 위하여 토지의 ‘이원적 권리’를 고안하였다. 토지소유권과 사용권을 분리하는 이원적 토지 권리체계로의 전환은 토지 공유제를 전제로 사회주의 이념과의 마찰을 피하고, 제도전환과정에서 발생할 수 있는 비용을 낮출 수 있었다
도시지역의 경우 국유토지소유권에서 그 토지사용권을 분리하고 이를 상품으로 간주하여, 토지사용권시장을 통해 유상으로 양도할 수 있도록 하였다. 그 결과 시장에서 거래되는 도시 토지는 소유권을 구성하는 수익, 처분, 사용의 3가지 부분 중 처분을 제외한 실질적 소유권을 향유 할 수 있도록 하였다
토지사용권의 상품화를 촉진한다. 유상양도는 소유권과 사용권 분리의 전제로 사용권이 상품이 되게 하여, 교환과 유통을 할 수 있도록 한다. 다시 말해, 처음 사용권을 획득한 사용자는 그 사용권을 재양도할 수 있다. 토지사용권을 상품으로 경영하여 국가와 토지 사용자간 상품 경제관계를 형성한다.
중국의 경제특구가 중국경제 전체에 확산시켜 나가는 것, 즉 국내 시장과 해외시장을 연결하는 창구로서의 역할 수행을 분석한다. 이와 같이 중국경제특구는 중국 본토와 연결하는 가교역할을 하였다. 이에 따라 중국의 경제특구는 점→선→면 단계로 확대되었다.
북한에서는 경제체제의 구조적 측면에서 일정한 변화가 나타나게 되었다. 과거 부정하였던 토지 임대 제도를 1991년 ‘나진선봉자유경제무역 지대’를 설정하는 과정에서 처음으로 도입했다. 또한 1993년 10월 27일 제9기 최고 인민 회의 상설 회의에서 토지임대법이 채택됐다..
토지임대법은 1991년 나진 선봉지역에서 ‘자유경제무역지대’라는 명칭으로 등장했고, 토지이용권을 경제특구에서 일반화되었다. 이는 경제특구를 확대하는 구상을 나타낸 것에 커다란 의미가 있다. 토지이용권 임대를 통해 재원을 확보목적으로 외국자본을 유치하려는 노력을 했고, 침체 된 경제를 회생시키고자 하고자 했다. 북한은 특수경제지대에 사용료 징수단계를 거치지 않고 토지이용권 설정 제도를 바로 도입하였다.
북한은 2002년 7.1 경제관리개선조치 이후에 개성 등 경제특구 지정, 경제개발구제도 도입 등이 있었지만 중단된 상태다. 북한의 토지이용권은 7.1 경제관리개선조치 이전에는 합영법 제정, 나선경제무역지대를 통한 외자 유치를 추진하였지만 성과가 미약했다. 이후 7.1 경제관리개선조치 이후 황금평·위화도 경제지대, 금강산관광지구, 개성공업지구를 경제특구로 지정하였다. 개성은 2016년 까지 12년간 운영하였고 지금은 중단되었다. 북한과 토지이용권 관련 7차까지의 협상 및 토지 개발 및 토지이용권 공급 등을 한 경험은 소증하다.
2013년 경제개발구법을 제정해 추진하고 있는 북한은 나선경제무역지대에서 최근의 경제개발구에 이르기까지 북한의 경제특구는 지속적으로 북한 내지와의 단절을 위하여 경제특구를 하나의 섬으로 운영하고 있다. 기존의 경제특구가 북한의 외지 및 국경 지대에 위치하고 있으며 수도 평양과 멀리 떨어져 있는 것은 앞으로 개선해야 할 사항이다.
현재 북한 경제 특구에서 운용되고 있는 특구 법제는 일부 제한된 지역, 그리고 외국인 투자자만을 대상으로 하고 있다. 특구에서 운용되고 있는 법제는 일정한 과정 및 시간을 거쳐 북한 전역으로 확산 될 가능성을 완전히 배제할 수 없다. 사회주의 국가들이 접경지대에 설치하는 경제특구는 자본주의적 메커니즘을 도입하여 적용하는 실험실의 역할을 하고 있다. 토지임대, 외자유치, 노무관리 등 시장경제에 관한 각종 법률 및 시스템을 시행하였다. 이러한 경험이 점차 연안의 개방도시 및 내륙지역으로 확산시켰다. 이른바 ‘점⋅선⋅면’의 지역개방전략이다.
중국 토지법제의 변화를 위한 실험은 심천을 중심으로 시작되었다. 그 후 경제특구에서의 실험은 연해지역의 도시에 적용되었고, 궁극적으로 중국 내륙의 토지개혁과 체제변화를 선도하게 되었다.
한국이 북한의 변화를 유도하려면 북한이 원하는 경제 중심의 정책을 수행할 수 있는 여건을 조성하여야 한다. 우선 핵이나 미사일 등 군사적 부문에는 변화가 선행되어야 한다. 경제적 유인책으로 토지이용권을 토지소유권에서의 분리와 토지의 상품화를 통한 토지이용권 시장의 개설이다. 물론 제도나 운영 등 지원이 가능하다. 경제적 부흥을 원하면 저변에 퍼져있는 토지이용권 시장을 제도화하는 길이 될 것이다.

North Korea introduced a land-use right system in the special economic zone, but it only conducted experiments and held a sense of problem with land use to understand why it was not expanded nationwide. There are many critical arguments about North Korea's economic recovery. Economic revival and efficient resource allocation can be achieved by recognizing the right to use land and commercializing the land using the land possessed. It is believed that North Korea's economic recovery will have a positive effect on inter-Korean economic cooperation and unification. First, after analyzing the paid use and land use rights of land in China, the process of establishing and liquidating land use rights in general regions and special economic zones in North Korea was analyzed. It is possible to confirm the compatibility between ownership and use of land use rights in China. China's state-owned land is used by the national ownership unit or by the collective ownership unit according to the law. The unit of use is obligated to manage, protect, and use, and the state protects its right to use and profit. National land ownership and collective land ownership have the right to dispose, use, and benefit. This is little different from the concept of ownership in Korea. Ownership rights are granted to corporations or individuals according to the law, and land use rights have the right to profit, occupy, and use. After the reform and opening in the 1980s, the Chinese government secured financing through the commercialization of land for the construction of urban infrastructure. It was intended to resolve the evils caused by the administrative allocation of land. Economic reform began in late 1979. Since then, a large amount of urban infrastructure construction has been required, but the bankrupt city finance has not been able to secure it. Attempts to break through the bankrupt city's finances were the revival of land as a product and the opening of the city's land use right market based on this. However, the basic principle of China, a socialist country for land ownership, is that the entire land is owned by the state (or collective). This characteristic is still applied to the period of marketization reform. The legal owner of China's urban land is the state. In reality, the State Council is a landowner who actually represents the state. In the case of each region, local governments take over. China has allowed the reform of the land system to go through a gradual and experimental path like other systems. In other words, while the administrative allocation method of urban land is dominant, a method of experimentally carrying out reform policies in some regions and gradually expanding reform measures based on the successful results thereof was selected. Reflecting the experience of the pilot area, the Constitution deleted the provisions prohibiting land lease and added a new clause that "the right to use land can be transferred based on legal regulations." In the same year, through the enactment of the Land Management Act, the relevant provisions that "the right to use state-owned land and collective land can be transferred in accordance with the law" provided the basis for the land system separating land ownership and land use rights After the marketization reform, China devised the 'two-way right' of land to meet the changed economic environment without dismantling the existing land ownership system. The transition to a dual land rights system that separates land ownership and use rights avoided friction with socialist ideology on the premise of land sharing system and lowered the costs that could arise during the system transition process In the case of urban areas, the right to use the land was separated from the ownership of state-owned land and regarded as a product, so that it could be transferred for a fee through the land use right market. As a result, urban land traded in the market was allowed to enjoy actual ownership excluding disposition among the three parts of revenue, disposal, and use of ownershipPromote the commercialization of land use rights. Paid transfer allows the right to use to become a product on the premise of separation of ownership and license, so that exchange and distribution can be made. In other words, the user who first acquires the license may re-transfer the license. The land use right is operated as a product to form a product economic relationship between the state and land users. It analyzes the spread of China's special economic zones throughout the Chinese economy, that is, its role as a window to connect domestic and overseas markets. In this way, the China Special Economic Zone served as a bridge to connect with mainland China. Accordingly, China's special economic zone has expanded to the point → line → face level. In North Korea, certain changes have emerged in terms of the structure of the economic system. The land rental system, which had been denied in the past, was first introduced in 1991 in the process of establishing the Rajin Seonbong Free Economic and Trade Zone. In addition, the Land Lease Act was adopted at a permanent meeting of the 9th Supreme People's Assembly on 27 October 1993. The Land Lease Act emerged in 1991 under the name of 'Free Economic and Trade Zone' in the Seonbong area of Rajin, and land use rights were generalized in special economic zones. This is of great significance to the idea of expanding special economic zones. Efforts were made to attract foreign capital for the purpose of securing financial resources through the lease of land use rights, and to revive the sluggish economy. North Korea immediately introduced a land use right establishment system without going through the stage of collecting user fees in special economic zones. North Korea has designated special economic zones such as Kaesong and introduced an economic development relief system since the 7.1 economic management improvement measures in 2002. Before the 7.1 economic management improvement measures, North Korea's land use rights pushed for the enactment of the Joint Venture Act and attracting foreign capital through the spiral economic and trade zones, but their performance was weak. Since then, after the 7.1 economic management improvement measures, the Hwanggeumpyeong and Wihwado economic zones, the Geumgangsan tourism zones, and the Kaesong industrial zones have been designated as special economic zones. Kaesong operated for 12 years until 2016 and is now suspended. Experience in negotiating up to the seventh round of land use rights with North Korea, developing land, and supplying land use rights is evidence. North Korea, which enacted and promoted the Economic Development Zone Act in 2013, continues to operate the special economic zone as an island for disconnection from North Korea to the recent economic development zone. The fact that the existing special economic zone is located outside of North Korea and is far from the capital Pyongyang is something to be improved in the future. Currently, the special zone legislation, which is operated in the special economic zone of North Korea, targets only some limited regions and foreign investors. The possibility of the legal system operating in the special zone spreading throughout North Korea cannot be completely excluded. The special economic zones established by socialist countries in the border area serve as laboratories that introduce and apply capitalist mechanisms. Various laws and systems related to the market economy, such as land rental, foreign capital attraction, and labor management, were implemented. This experience gradually spread to open cities and inland areas along the coast. It is the so-called "point, line, and face" regional opening strategy. Experiments for the change of Chinese land legislation began around Shenzhen. After that, experiments in special economic zones were applied to cities in coastal areas, and ultimately led to land reform and system change in inland China. In order for South Korea to induce changes in North Korea, it is necessary to create conditions to implement the economic-oriented policies that North Korea wants. First of all, changes should precede military sectors such as nuclear weapons and missiles. As an economic incentive, it is the separation of land use rights from land ownership and the opening of the land use right market through the commercialization of land. Of course, support such as system and operation is possible. If you want an economic revival, it will be the way to institutionalize the land-use market that is spread around the base.

제1장 서 론 1
제1절 연구 목적 1
제2절 연구범위와 방법 10
제2장 사회주의 국가의 토지이용권의 실체규명: 중국과 북한 18
제1절 사회주의 토지 사상 등과 토지소유권 18
1. 사회주의 토지 사상 18
1) 근대의 토지 소유 사상 19
2) 초기 사회주의자들과 맑스의 소유 사상 21
3) 역사적 현실에 대응하는 사회주의적 소유권의 형성 22
2. 탈사회주의 시장경제 관련 주요 관점 24
1) 체제 전환 24
2) 헨리 죠지의 지공주의 32
3) 코르나이의 소유권 34
3. 사회주의 국가의 토지 소유권 37
1) 중국의 토지 소유권 38
2) 북한의 토지 소유권 41
제2절 중국과 북한의 토지이용권 개념과 유형 49
1. 중국의 토지사용권 개념과 유형 49
1) 토지사용권 개념 49
2) 토지사용권 유형 50
2. 북한의 토지이용·경제개발 이용과 도시 토지이용권 등 63
1) 토지 이용개념 63
2) 경제개발구 이용개념과 개발 66
3) 도시 토지이용권 등 67
제3장 북한 토지이용권 변화의 좌표로서 중국 사례 분석 71
제1절 중국 토지 사용제도에 대한 경제체제 개혁과 유상사용 71
1. 중국 토지 사용제도에 대한 경제체제 개혁과 도전 71
1) 계획경제시기 토지 사용제도의 특징 72
2) 계획경제시기 토지 사용제도의 형성 74
3) 계획경제시기 토지 사용제도의 문제 76
2. 도시 토지 유상사용 79
1) 도시 토지 유상사용의 도입 79
2) 도시 토지 유상사용의 실시 및 실험 80
3. 농촌택지의 유상사용 84
1) 농촌택지의 귀속과 사용 84
2) 농촌택지의 유상사용의 실험 및 추진 86
3) 농촌택지의 유상사용의 평가 89
제2절 중국 토지사용권 시장의 형성과 발전 91
1. 도시 토지사용권의 유상양도 91
1) 도시 토지의 유상사용의 한계 91
2) 도시 토지사용권의 유상양도의 필요성 및 특징 93
3) 션전의 토지사용권 제도의 시범운영 및 양도범위 확대 95
4) 도시 토지사용권의 양도와 재양도 임시조례 발표 및 확대 104
2. 토지 소유 및 사용제도의 문제 109
1) ‘행정배정(劃撥)’과 ‘유상양도’의 차이에 대한 본질 109
2) 도시 토지사용제도 개혁에 대한 방향 110
3) 도시 경영성 토지에 대한 전면적인 유상양도 112
4) 도시의 토지사용권 제도의 개혁 114
3. 토지사용권 시장의 작동 115
1) 토지사용권 시장의 구조 115
2) 도시 토지사용권 시장의 유형 116
3) 농촌 토지사용권 시장의 유형 128
4) 토지시장 법제의 진행 및 규범화 135
4. 중국 부동산 관련 조세의 작동과 변화방향 140
1) 부동산 관련 조세의 작동 140
2) 부동산 관련 조세의 문제 및 변화방향 142
제4장 일반지역의 토지이용과 특수경제지대의 토지이용권 분석 147
제1절 일반지역의 국유토지의 유상이용 147
1. 사회주의 초기 농지소유 및 농업경영정책 147
1) 북한의 토지개혁과 농지소유 147
2) 농업 협동화와 농지소유 149
3) 사회주의 초기 농업경영정책 155
2. 집단농장의 변화와 사경제 확대 159
1) 군 국영농장의 변화 및 협동농장 작업반의 권한 강화 159
2) 농업부문 사경제의 변화 161
3. 7·1 경제관리개선조치와 대내적 토지 유상이용 167
1) 7·1 경제관리개선조치의 대내적 의의 167
2) 7·1 경제관리개선조치의 대내적 개혁내용 168
3) 7·1 경제관리개선조치 이후 최근 경제개선 조치와 지속가능성 170
4. 토지이용과 사용료 174
1) 토지의 유상이용 174
2) 사용료 179
5. 북한의 토지거래 현실 187
1) 시장화의 심화 187
2) 토지 거래 189
3) 부동산 거래 191
4) 토지등록과 공시제도 192
6. 북한의 살림집 이용 및 거래시장 실태 194
1) 살림집 개념과 이용 194
2) 살림집 이용권 거래시장의 발전 202
7. 북한의 부동산 관련 조세 문제와 대응 211
1) 부동산 관련 조세의 작동 211
2) 부동산 관련 조세의 변화방향과 촉진요인 213
제2절 특수경제지대의 토지이용권 인정 216
1. 7·1 경제관리개선조치 이전시기(1970년-2000년) 216
1) 합영법 제정 및 외자유치 추진 216
2) 나진선봉지대를 통한 외자유치 217
3) 외자유치정책의 조정 219
2. 7.1 경제관리개선조치와 경제특구 확장시기(2001년-2012년) 221
1) 7.1 경제관리개선조치와 대외적 개혁․개방 221
2) 신의주 특별행정구 222
3) 위화도․황금평 경제무역지대 224
4) 개성공업지구 226
5) 금강산관광특구 228
3. 경제특구의 조정시기(2013년-현재까지) 230
1) 경제개발구의 개발 230
2) 경제특구개발의 한계 231
4. 경제특구의 토지이용권 상품화 234
1) 경제특구의 토지이용권 공민 제한 235
2) ‘점․선․면’의 지역개방 236
3) 토지이용권 구조 및 제도상 근거 236
4) 토지이용권의 거래방식 239
5. 토지이용권의 거래 사례 245
1) 개성공업지구 개발사업 245
2) 나선시 남산18호동 살림집 건설사업 252
제5장 북한 토지이용권의 시장화 전략 257
제1절 농촌 토지제도의 변화 및 도시 토지이용권에 대한 분석 257
1. 북한의 탈사회주의 체제개선을 위한 로드맵 257
2. 농촌 토지제도의 변화 259
1) 농장의 ‘포전담당제’ 도입 259
2) 자력갱생의 포전담당책임제 260
3) 협동농장의 국유화 의지 공고 263
3. 도시 토지이용권 분석 264
1) 도시 토지이용권의 특징 264
2) 토지이용권의 보유 및 임대방법 265
3) 토지이용권의 평가 267
제2절 토지이용권의 변화방향과 대응 270
1. 토지이용권의 변화 방향 271
1) 북한 경제의 회생: 권리인 토지이용권에 의한 토지 이용 271
2) 부동산 가치의 평가 271
3) 특수경제지대의 외국인 투자 보장 272
4) ‘지표거래’ 모색 273
2. 토지이용권의 대응 276
1) 북한 농촌에 토지도급권 인정 및 도입 276
2) 토지의 감정평가제도와 공시가격제도 도입 278
3) 투자자 채권회수 보장과 잔존가치 보상 279
4) 토지의 ‘지표거래’ 추진 280
제6장 결 론 282
참고문헌 289
Abstract 306